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Logistica e Real Estate “Back to Normal: come uscire dall’emergenza?

L'intervista fa parte del report "The New Normal: Thinking Ahead"

Logistica e Real Estate “Back to Normal”: il 53% degli immobili retail si è dimostrato resiliente e nel 20% dei casi l’ottimizzazione del magazzino è la soluzione per gestire la spinta dell’online. Come uscire dall’emergenza?

A seguito dell’emergenza Covid-19 si prevede che sia proprio l’e-commerce il settore che crescerà di più (fino a +55%), seguito da modern food retail (fino a +23%) e vendita all’ingrosso di prodotti farmaceutici (fino a +15%).

Foto del profilo di Roberto John Martinelli

Abbiamo intervistato Roberto Martinelli, Business Dev. – Logistic & Industrial Department di World Capital
Roberto Martinelli svolge il ruolo di Business Development – Logistic & Industrial Department in World Capital. In azienda Roberto si occupa di individuare nuove opportunità di business e rafforzare le relazioni e le sinergie con i clienti in portafoglio.

 

  • Quali trend si stanno delineando nello scenario globale del real estate a questo punto dell’evoluzione della pandemia?

​Lo scenario globale sta diversificandosi sempre di più, ogni settore immobiliare sta seguendo una sua curva evolutiva. Se prendiamo ad esempio la logistica, nonostante la macchina non sia perfetta, la filiera è stata in grado di rispondere in maniera efficiente ai ritmi più incalzanti generati dalla situazione emergenziale. In questi mesi, infatti, abbiamo riscoperto il grande valore generato dalla logistica, spesso vista come una mera movimentazione delle merci. Un valore che si riflette anche nell’immobile stesso e nei canoni di locazione, che come abbiamo visto nel Borsino Immobiliare della Logistica dal 2006 risultano in generale crescita su tutte le piazze prime.

Confrontando i dati di aprile 2019 con quelli di aprile 2020, emerge inoltre una forte crescita di richieste da parte degli operatori di determinate aree, come l’e-commerce (+45%), l’alimentare (+33%) e il farmaceutico (+12%). Proprio per questo ipotizziamo che nei prossimi anni gli operatori dei settori sopracitati genereranno un forte aumento della domanda di immobili per la logistica, per riuscire a rispondere alla crescita di volumi e-commerce e di stoccaggio. Particolare attenzione verrà posta sugli spazi logistici prevalentemente sull’ultimo miglio, ovvero di logistica urbana, in quanto permettono di ridurre notevolmente i tempi di spedizione e di migliorare la soddisfazione del cliente che acquista online.
Per meglio comprendere gli effetti della pandemia sull’immobiliare logistico, il nostro Dipartimento di Ricerca ha inoltre realizzato una survey, condotta su un campione significativo di operatori logistici nazionali e internazionali, al fine di comprendere il sentiment post Covid-19 di chi opera direttamente nel settore. È interessante evidenziare come, a fronte delle modifiche operative da attuare sugli immobili, nel 53,8% dei casi l’immobile occupato si è dimostrato in grado di sopportare cambi repentini di operatività. Infine, dal punto di vista immobiliare, il 20,8% degli intervistati dichiara di dover espandere l’area dedicata al magazzino, a causa delle nuove esigenze dettate dall’incremento dei volumi di prodotti acquistati online.

Spostandoci invece sul comparto uffici, in questi ultimi mesi il distanziamento sociale e le norme di sicurezza hanno sicuramente influenzato i layout degli spazi. Dalle nostre richieste, notiamo che la domanda si orienta maggiormente su tagli medio-grandi per dar spazio a sale riunioni ed aree comuni, mentre il numero delle postazioni si riduce. Un cambiamento generato non solo dagli effetti della pandemia, ma anche dallo smart working, modalità di lavoro esplosa proprio in questi mesi. Proprio la necessità di avere maggiore flessibilità nel lavoro ha rilanciato soluzioni come i flex office e gli spazi coworking. Un’evoluzione non solo negli spazi, ma anche nella scelta della location del proprio ufficio. Il maggior utilizzo dello smart working e i canoni di locazione più contenuti stanno spingendo i tenant ad orientarsi su location situate anche in zone periferiche, ben collegate dal trasporto pubblico e metropolitano e vicino ad aree verdi. 
 

  • Il brick and mortar store è destinato ad essere sostituito dal digitale nel mondo post covid? quale futuro possibile per lo shopping sempre più omnicanale?

Sicuramente la pandemia ha causato uno slittamento della tendenza dello shopping degli utenti che, forzatamente, si son trovati a dover fare acquisti quasi al 100% online.

Il settore retail, seppur già influenzato dalla propulsione esercitata dall’e-commerce negli ultimi anni, è stato uno dei settori immobiliari maggiormente colpiti dagli effetti del virus, ma soprattutto dal periodo di lockdown, che letteralmente ha bloccato gli acquisti in negozio. Tuttavia, proprio questa asset class potrebbe trovare una “rinascita” nell’era post virus. Infatti, il negozio fisico ha un elemento fondamentale per il consumatore, ovvero l’esperienza dell’acquisto, fattore risultato molto importante nel periodo di graduale ritorno alla “normalità”. Facendo un confronto tra i negozi urbani e i centri commerciali, luoghi al chiuso dove è difficile mantenere il distanziamento sociale e le norme igieniche, ipotizziamo che i primi saranno prediletti dalla popolazione e quindi presto ripopolati.

In sintesi, crediamo che il futuro del retail si muoverà sempre più verso l’omnicanalità ed un maggiore utilizzo di strumenti tecnologici.

Parliamo di camerini di prova digitalizzati con smart mirror, ovvero specchi touch e interattivi, che grazie alla tecnologia RFID (Radio-Frequency Identification), incorporata nei cartellini dei prodotti, riconoscono e forniscono rapidamente tutte le informazioni relative al prodotto (taglie, colori, modelli, ecc…). Non solo, ma anche smart shelves, espositori compatti e flessibili, muniti di un display. Una tecnologia interattiva, ma soprattutto utile al negoziante per individuare i bisogni dei clienti, la quantità di stoccaggio dei prodotti e per fare delle statistiche di vendita. Ed infine le heat maps, mappe di colore utilizzabili tramite software, che identificano i percorsi preferiti dagli utenti tramite sensoristica, aiutando il negoziante a creare dei percorsi di acquisto personalizzati.

La sfida per i retailer dunque sarà quella di ammodernare e innovare i propri punti vendita, così da rendere l’esperienza di acquisto ancor più efficiente e tecnologica anche nel negozio fisico.

 

  • L'emergenza sanitaria e il lockdown hanno definito un nuovo concetto di logistica sempre più smart e tecnologica dettato dall'espandersi dell'e-commerce, quali gli impatti maggiori che si sono riscontrati sulle attività degli addetti logistici?

​A parte le difficoltà riscontrate durante l'emergenza, dovute principalmente alle misure di distanziamento e prevenzione, sicuramente una delle grandi sfide che i nostri operatori logistici si son trovati di fronte è stato l'improvviso e repentino aumento degli ordini e delle consegne. Tuttavia come abbiamo avuto modo di esaminare la macchina logistica nel periodo del Covid si è comunque dimostrata forte ed efficiente.
L’intera filiera è rimasta operativa, ha reagito velocemente ai cambiamenti ed è riuscita ad adattarsi, senza quasi interrompere il servizio.
Le location di grande appeal, come le piazze del Nord e del Centro Italia sono diventate hub di distribuzione intensiva, sia per via per il lockdown, che per un maggiore utilizzo dell’e-commerce, prediletto dalla popolazione rimasta in casa.
Altre location prime hanno ospitato magazzini divenuti polmone d’emergenza utilizzati come punti di stoccaggio di prodotti medicali o DPI.
La tendenza che abbiamo notato è che mentre i magazzini fuori dalla città hanno avuto un’espansione di mq, quelli più vicini al centro cittadino, i last-mile, hanno ridotto le metrature e sviluppato una rete più capillare per le consegne all’interno della cerchia.

 

  • Quali sono i settori che hanno avuto una crescita, quali invece i più penalizzati da questa situazione?

La situazione emergenziale ha influenzato i volumi di diversi settori. Eppure, alcuni segmenti non si sono mai fermati, come abbiamo visto nel caso della macchina logistica.
In piena pandemia la filiera ha infatti dimostrato una grande forza, continuando ad operare soprattutto in aree indispensabili come E-commerce, Cedi, Pharma e GDO, segmenti che hanno registrato delle interessanti crescite.

Tuttavia, ci sono state altre classi che hanno sofferto per via degli effetti del Covid, parliamo di elettronica, moda, abbigliamento e scarpe, automotive. In queste aree il lockdown ha impedito agli stabilimenti di ricevere le merci e alla produzione di andare avanti, generando di conseguenza una riduzione dei consumi.